Unsere Finanzierungsrechner

Sinnvoll finanzieren – sorgenfrei ins Eigenheim! Mit den Onlinerechnern von Baugeldhaus.de verschaffen Sie sich schnell einen Überblick über Ihre Finanzierungsmöglichkeiten, egal ob Sie Bauen, Kaufen oder Mieten wollen. So gewinnen Sie an Planungssicherheit. Und wenn es konkret wird, sind wir für Sie da und unterbreiten wir Ihnen gern ein individuelles und verbindliches Angebot für Ihre Finanzierung.

Annuitätendarlehen
Ein von einer Bank vergebenes langfristiges Annuitätendarlehen macht bei den meisten privaten Bauvorhaben den größten Anteil der Baufinanzierung aus. Als Annuität bezeichnet man dabei die Jahresleistung, die der Darlehensnehmer über die gesamte Laufzeit für Zins und Tilgung erbringt. Während sich der Zinsanteil der regelmäßigen Raten dabei im Lauf der Zeit verringert, nimmt der Tilgungsanteil durch die ersparten Zinsen zu.

Basel II
Ziele ist es, die Sicherung einer angemessenen Eigenkapitalausstattung von Instituten und die Schaffung einheitlicher Wettbewerbsbedingungen sowohl für die Kreditvergabe als auch für den Kredithandel. Hauptziel der Änderungen von Basel II gegenüber Basel I ist es, die staatlich verlangten regulatorischen Eigenkapitalanforderungen stärker am tatsächlichen Risiko auszurichten und damit den von Instituten intern ermittelten Eigenkapitalbedarf anzunähern. Bei konsequenter Umsetzung aller Regularien von Basel II ist die Vergabe von riskanten und eventuell „notleidenden Krediten” im größeren Umfang verhältnismäßig unwahrscheinlich.

Anschlussfinanzierung
Der Darlehenszins wird bei einem Annuitätendarlehen auf eine bestimmte Dauer, wie zum Beispiel 10 Jahre, festgeschrieben. Das Darlehen ist aber nach Ablauf dieser Zinsbindung in der Regel noch nicht vollständig zurückbezahlt. Für die Restschuld muss der Kreditnehmer mit seiner Bank oder einem anderen Kreditinstitut einen neuen Zinssatz vereinbaren. Es kann sinnvoll sein, sich lange vor Ablauf der Zinsbindung günstige Konditionen für die Anschlussfinanzierung zu sichern.

Beleihungswert
Das ist ein von der Bank festgelegter Wert, der – vorsichtig geschätzt – bei einem späteren Verkauf der Immobilie jederzeit zu erzielen ist. Aufgrund dieses Sicherheitsabschlags liegt in der Regel der Beleihungswert bei 80 bis 90 Prozent des Verkehrswerts, also des tatsächlichen Kaufpreises.

Beleihungsgrenze
Die Beleihungsgrenze bei den meisten Darlehen – bis zu der die Bank den Erwerb finanziert – liegt in der Regel bei 50 bis 60 Prozent des Beleihungswertes. Ein Beispiel, wie sich eine Beleihungsgrenze errechnet. Die Immobilie kostet 500.000 Euro. Der ermittelte Beleihungswert von der Bank liegt bei 400.000 Euro. Liegt die Beleihungsgrenze bei 80 Prozent, gibt die Bank dem Kreditnehmer ein Darlehen von maximal 320.000 Euro.

Darlehensantrag
Banken berechnen Bereitstellungszinsen für Zeit, in der ein Kredit zwar zur Verfügung steht, aber nicht in Anspruch genommen wird. Daher sollte der Darlehensantrag nicht zu früh gestellt werden. Wird dann der Kredit abgerufen, beginnt die Rückzahlung. Zeitaufwändige Vorarbeiten zum Kredit können trotzdem vorher erledigt werden. Ideal ist es, man richtet den Zeitpunkt der Antragstellung nach der voraussichtlichen Dauer, die die Bank für ihre Entscheidung benötigt.

Effektivzins
Der Effektivzins gibt den tatsächlichen Preis eines Darlehens an. Dabei werden neben dem vom Kreditgeber verlangten Zins (Nominalzins) auch die anfallenden Nebenkosten für Zins und Tilgungsverrechnung berücksichtigt, wie zum Beispiel Kontoführungsgebühren, Vermittlerprovisionen und ein eventuelles Disagio, das heute kaum mehr eine Rolle spielt. Nach der Preisangabenverordnung muss neben dem Nominalzins immer auch der effektive Jahreszins angegeben werden.

Forward-Darlehen
Das Forward-Darlehen bietet Kreditnehmern die Möglichkeit, die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung bis zu fünf Jahre im voraus festzuschreiben. Bei der derzeitigen Niedrigzinsphase, die langfristig eher einen Zinsanstieg erwarten lässt, ist dies für Baufinanzierer oft eine gute Möglichkeit, ihre Kosten auf Dauer niedrig und kalkulierbar zu halten.

KfW-Darlehen
Die bundeseigene KfW-Bankengruppe (gegründet nach dem Krieg als „Kreditanstalt für den Wiederaufbau“) unterstützt Programme, die zur Finanzierung von Investitionen in Wohnimmobilien dienen mit zinsgünstigen Krediten. Allerdings werden die mehr oder weniger deutlich unter den marktüblichen Konditionen liegenden Darlehen nicht direkt an Privatpersonen vergeben, sondern nur über Banken, die dann für ihre Kunden die Anträge stellen. Eigenheim-Interessenten sollte ihren Baufinanzierungsberater unbedingt darauf ansprechen, ob für sie ein KfW-Darlehen in Frage kommt.

LV-Darlehen
Nur bedingt geeignet zur Finanzierung selbst genutzten Wohneigentums ist ein Lebensversicherungsdarlehen. Warum? Während Bauherren bei Annuitätendarlehen nicht nur Zinsen zahlen, sondern gleichzeitig mit der Tilgung der Restschuld beginnen, bleiben beim LV-Darlehen die Schulden vom ersten bis zum letzten Laufzeitjahr in voller Höhe bestehen. Das Geld für die Tilgung fließt in eine Lebensversicherung und am Ende der Laufzeit wird der Kreditbetrag in einer Summe (Ballonrate) zurückgezahlt. Die Versicherungsgesellschaften erzielten in der Vergangenheit kräftige Kapitalerträge bis zu sieben Prozent jährlich, dadurch waren attraktive überschussbeteiligungen möglich, die den Zinsnachteil ausglichen. Doch inzwischen sank die Rendite der Lebensversicherer erheblich – mit negativen Folgen für Häuslebauer, die ihr Bauvorhaben auf diese Weise finanzierten. Eine Versicherungs-Finanzierung währt so lange, bis die Lebensversicherung ein Guthaben in Höhe des Hypotheken-Darlehens erreicht hat. Je geringer die Erträge aus der Anlage der Sparanteile am Kapitalmarkt sind, desto länger dauert es, bis die Höhe des Hypotheken-Darlehens erreicht wird. Bis dahin müssen die Bauherren weiter die hohen Zinsenauf dem gesamten Kreditbetrag aufbringen oder den finanziellen Engpass aus der eigenen Tasche begleichen. Interessant ist diese Finanzierungsform für vermietete Immobilien, bei denen die Zinskosten steuerlich geltend gemacht werden können.

Restschuld
Da beim Annuitätendarlehen die großen Tilgungseffekte erst zum Ende der Laufzeit eintreten, bleibt nach den üblichen zehn Jahren Zinsbindung eine beachtliche Restschuld. Das kann derzeit noch mit langen Zinsbindungen von 20 oder mehr Jahren verhindert werden.

Tilgung
Die planmäßig vereinbarte Rückzahlung eines Darlehens ist die Tilgung. Beim Abschluss eines Annuitätendarlehens ist es empfehlenswert, die Möglichkeit von Sondertilgungen mit der Bank zu vereinbaren. Damit lassen sich die Zinsbelastung und damit die Gesamtkosten senken. Fälle, in denen sich eine Sondertilgung anbietet, sind Erbschaften, Urlaubs- oder Weihnachtsgeld.

Volltilgerdarlehen
Volltilgerdarlehen haben eine Laufzeit, die sich bis zur kompletten Rückzahlung des Immobilienkredits erstreckt. Der Zinssatz bleibt während der gesamten Laufzeit gleich und auch die monatliche Rate aus Zins und Tilgung ändert sich nicht; wobei sich der Tilgungsanteil aber natürlich ständig erhöht. Das bietet eine enorme Kalkulationssicherheit. Während sich das Einkommen in dieser Zeit meist erhöht, bleiben die „kalten“ Wohnkosten konstant. Besonders interessant sind extrem lange Laufzeiten natürlich in Niedrigzinsphasen wie jetzt.

Zwischenfinanzierung
Wenn ein zur Finanzierung nötiger Kredit noch nicht zur Verfügung steht (zum Beispiel ein Bausparvertrag), kann zwischenfinanziert werden. Aber nur, wenn die eigentliche Finanzierung sicher steht. Dieser Kredit wird nicht getilgt, sondern von der Anschlussfinanzierung übernommen und zurückbezahlt. Vom Kreditnehmer sind damit nur die Zinsen aufzubringen.